万亿资本蓝海
物业服务市场的规模取决于量(各类型物业管理面积)和价(各类型物业管理费)两大因素，未来将是一个万亿级别的大市场。
量的方面，根据中国产业信息网发布的《2017年中国物业管理市场规模预测及行业发展趋势》，2015年全国物业管理面积174.5亿平方米，住宅、办公、商业、公共和其他分别占比77.7%、2.64%、10.39%、9.27%，可计算得出几种物业类型的管理面积分别为135.6亿平方米、4.6亿平方米、18.1亿平方米、16.2亿平方米。
根据国务院印发的《国家人口发展规划(2016-2030)》，中国常住人口城镇化率2015年年末达到56.1%，和世界主要发达国家水平相比仍有较大的提升空间，随着城市化进程的推进和城镇人口数量的增加，住宅需求、商业、办公及公共物业需求也随之增加。
其中，住宅方面，中国城市人均住宅面积36.6平方米，距离代表性发达国家水平40平方米具有3.4平方米的改善性需求空间。商业设施方面，当前中国人均商业设施面积相对发达国家而言还很低，随着居民消费需求的增加和消费升级推进，对商业设施的需求也将增加，国海证券参考美国2010年人均商业面积4.7平方米，估算到2030年全国城镇人口对商业设施总的需求量。
以上两种物业形式在2015年合计占比接近88%，假设这一比例可以持续保持稳定。办公楼方面，和中国第三产业GDP规模及就业人数呈正相关，假设办公楼及公共物业占比维持12%不变。
价的方面，根据中国产业信息网《2017年中国物业管理市场规模预测及行业发展趋势》的报告数据，2015年百强物业月每平方米均价分别为住宅2.24元、办公7.89元、商业6.96元、公共及其他4.28元。根据数据，中国住宅物业服务均价大约0.94元/月每平方米，考虑到消费升级，假设未来居民住宅小区采用服务品质优异的物业公司管理(百强)，采用百强物业服务费均价。
因物业管理服务费均价的变化和市场规模变化的同步性较难预测，国海证券假设维持当前物业费均价不变进行估算。而实际上中国CPI(服务)近10年的平均同比增速为2%，当前物业服务价格也理应存在一定的提升空间。
根据上述假设条件，在不考虑物业管理费涨价因素的情况下，按照当前国务院的人口发展规划目标，国海证券估算出中国物业管理服务行业2030年的潜在市场规模将超过13525亿元。中国指数研究院报告显示，2015年行业整体营业收入水平6500亿元，因此，到2030年行业整体规模还有至少两倍的空间。
国海证券还表示，实际上，中国物业管理服务行业发展相对于发达国家来说尚处于早期阶段，物业服务的水平和附加值相对较低，因此物业服务价格(尤其是住宅)也相对较低，随着政策的鼓励、物业服务市场化程度的推进，以及居民消费升级所带来的优质物业管理公司市场份额的提升，行业整体价格因素将呈上升趋势。
同时，家政、餐饮、养老、教育、文化娱乐等高附加值的社区服务在整体服务中占比将更高，届时也会体现在物业服务价格的提升或者物业管理公司整体收入的大幅提升上，因此，行业潜在市场规模预计会更大。
光大证券对物业服务市场规模的估算也大同小异。对物业管理总面积采用上一年物业管理面积+当年竣工房地产面积来估算。2011-2016年，全国竣工面积年复合增长速度为2.8%，2013-2016年全国竣工面积年复合增长速度为1.49%，考虑到房地产市场由增量市场转为存量市场的趋势，假设未来复合5年增速为0.5%。到2021年，全国竣工面积将达到10.87亿平方米，2017-2021年五年累计新增房屋竣工面积或达到53.8亿平米。因此，光大证券预计2021年全国物业管理面积为238.90 亿平方米。
价的方面，光大证券据中国指数研究院《2017年中国物业服务百强企业研究报告》，2016年百强企业管理项目平均物业费为4.25元/每平方米/月，其中，住宅物业为2.31元，商业物业为7.04元，办公类型平均为7.86元，公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业费分别为3.76元、5.63元、3.38元、6.87元、5.99元/每平方米/月。考虑到在现实中状况中，调增存量楼盘的物业管理费存在较大难度，光大证券保守地假设2021年之前，物业管理费用维持不变。
按照光大证券的预测模型，即使在不考虑物业管理费提价的情况下，预计2021年物业服务市场规模也将达到9481亿元，是一个近万亿的市场。
对此，安信证券也做了相应的测算，其根据“中国房地产业中长期发展动态模型”预测，预计未来五年全国商品住宅销售面积为52.6亿平方米，未来五年全国物业服务规模近235亿平方米，如果按照2016年TOP100企业管理项目平均物业费来计算(4.25元/每平方米/月=51元/每平方米/年)，未来五年全国基础物业服务市场规模约为1.2万亿元。
在这个万亿蓝海市场中，安信证券认为大型企业仍将强者恒强。大型企业凭借资金实力、品牌积淀、资源整合能力等，持续扩大管理规模，挖掘市场价值，强者恒强态势持续加剧。
根据中国指数研究院数据，2016年，TOP100企业市场占有率为29.44%，如果按照2016年TOP100企业管理面积均值的增长率15.40%测算，未来十年，TOP100企业在管项目总建筑面积将达到228.27亿平方米，按照2012-2016年全国物业服务面积的年均CAGR6.24%来测算，2026年全国物业服务面积将达到339.05亿平方米，未来十年TOP100企业市场占有率预计将会突破67%。
在这种竞争格局中，中小型企业应通过创新求变。中型企业探寻新业务、发展新模式，加速规模扩张，提升盈利能力；小型企业另寻出路，保有专属服务领域(商业物业、学校物业、医院物业等非住宅管理)，或挖掘并强化自身服务特色，才能在行业快速更迭。另外，利用资本市场，为企业长远发展积极铺路。
两大成长动力
光大证券表示，政策扶持和资产证券化将成为推动物业服务行业发展的两大动力。
近年来，《国家新型城镇化规划 (2014-2020年)》的推进以及中国房地产市场持续发展，为物业管理行业提供了广阔的发展空间。在新型城镇化指标中，城市社区综合服务设施覆盖率从2012年的72.5%到2020年的100%。公共服务设施总体上划分为两种：政府投资为主体，如市区图书馆、市区学校等；以开发商投资为主体的社区型设施。开发商作为基础设施的投资者，物业公司作为后续服务的提供和维护者，成为了实现城市社区综合服务设施覆盖率这一目标的后续稳固者。
根据目标，城市社区综合服务设施覆盖率需要在2020年达到100%。据民政部数据，2012年到2016年9月，该覆盖率由72.5%达到82%，上升近10个百分点，未来四年需要加快发展，才能完成目标。再加上农村社区综合服务设施覆盖率努力达到50%的目标，国家对于物业发展的鼓励力度势必加大。政策目标的制定相当于产业演进中的马鞭，让本就高速发展的行业动力更足。
中国城镇化进程虽然已经进入了成熟阶段，但是和发达国家相比还有较大提升空间。城市化过程中，往往经历起步-加速-成熟三个阶段，中国目前进入成熟阶段。而根据联合国人口署统计，2014年全球发达国家的主要城市其城市化水平都在65%以上，而中国到2016年，只有54.77%，中国城镇化水平依旧在60%以下。所以，和发达国家相比，中国城镇化还有较大提升空间；同时，由于城镇化人数比例的增加，商品房的需求也应运增长，房地产及其后端的物业服务业也进一步被驱动。
物业服务定价市场化将进一步推动物业管理行业健康发展。《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格(2014)2755号)下发后，部分省市物业服务费限价政策正逐步松动和放开。
《通知》下发后，武汉、济南、陕西市相应政策，也放开了相关价格，物业服务费纷纷上涨。比如，武汉市在下发放开执行了10年的“最高不得超过1.44元/平方米的政府指导价”，一年内，上市的131个新住宅小区，物业费最便宜为1.48元，最贵的达4.8元。其中3元及以上有28个，占21.37%；2-3元(含2元)有77个，占58.78%；2元以下的26个，占19.85%。
作为另一大助推动力，资产证券化将推动物业服务行业集中度再提升。
光大证券表示，在资本市场，物业行业经历了“被冷落-被关注-受重视-热度持续上升”四个阶段。作为传统服务业，物业行业集中度低，盈利水平低，不被资本市场看好。直到2014年，彩生活作为“第一个吃螃蟹的人”在港交所上市，物业行业作为新经济被资本市场所认识。2015年之后，中海物业(02669.HK)、中奥到家(01538.HK)、绿城服务(02869.HK)相继登陆港交所，部分上市企业市值一路飙升，绿城服务市值超过150亿港元，与上市首日相比涨幅也最高，上涨一倍之余。
其中，中海物业是中国海外发展旗下从事物业管理业务的全资子公司，2015年10月分拆出并于香港主板独立上市。中国海外发展每年的建筑面积，是公司获得项目来源的主要途径，也是其实现内生增长的保障，目前公司大约90%的项目来自公司开发的房地产项目。
根据最新公告，中海物业管理物业面积9860万平方米(不含中信物业)，2016年营业收入和净利润分别为22.9亿元、2.0亿元，最近三年营收复合增速16.5%。从收入结构来看，增值服务收入贡献不断提升。
绿城物业成立于1998年，主要提供物业管理、顾问咨询及园区增值三类服务，2016年7月在香港上市。绿城服务凭借强大品牌影响力已成为成熟的物管品牌，并独立于关联的房地产开发企业对外拓展项目。
截至2017年6月末，公司在管面积1.175亿平方米，储备面积1.35亿平方米。2016年，公司营业收入、净利润分别为37.2亿元、2.9亿元，2013-2016年复合增速分别为30.6%、53.2%。公司多元化业务模式清晰，高毛利的增值服务板块逐步崛起，收入结构不断优化。
第一家物业上市公司彩生活主要通过自管和平台输出的模式，提供物业管理服务、工程服务、社区租赁销售等服务。截至2017年6月，公司管理和顾问服务签约建筑面积4.2亿平方米，覆盖住宅社区达2335个，涉及城市214个，并与28家企业达成战略联盟，合作面积达到4.29亿平方米，为行业领先的社区服务平台运营商。
公司开发运营面向B端的“彩管家”和面向C端的“彩之云”服务平台，截至目前彩之云注册用户412.1万，活跃用户243.4万。2016年，公司营业收入、净利润分别为13.4亿元、1.9亿元，分别同比增长62%、11.5%，近三年营收和净利润复合增速高达72%、62%。
新三板上市物业管理公司中，保利物业成立于1996年，2017年8月挂牌新三板，业务覆盖60个大中城市，承接物业项目400余个，管理面积9294万平方米(截至2017年6月末)。
2015-2017年上半年，公司营业收入分别为19.4亿元、25.5亿元、14.2亿元，净利润分别为8563万元、1.4亿元、1.1亿元，2016年、2017上半年净利润分别同比增长74%、81%，扣非后ROE分别为44.2%、26.5%。
远洋亿家成立于1997 年，为远洋地产全资子公司。截至2016年年底，远洋亿家在管面积超过3100万平方米，覆盖全国14个省21个一二线及沿海热点城市。公司2016年营业收入和净利润分别为11.8亿元、1.4 亿元，2014-2016年营业收入和净利润的年复合增速分别为12%、70%。近年来，公司在开发商资源保障的同时，对外采用兼并收购优质物业管理公司的方式进行快速扩张和资源整合。
与目前其他上市物业公司不同，开元物业则背靠全国领先的旅游产业投资与运营集团开元旅业，为著名的酒店管理服务专家，拥有先进管理模式和服务体系，致力于将五星级酒店服务标准推广到全物业管理服务中。
截至2017年6月，公司管理服务项目数量237个，住宅项目114个，管理和服务面积达3000万平方米。2016年，公司营业收入与净利润分别为4.27亿元、3042万元，2014-2016年营业收入、净利润复合增速分别为40.0%、55.7%，公司主要服务项目位于浙江。
光大证券表示，从产业演进规律来看，物业行业集中度的提升不仅不会就此止步，还会大幅度继续迈进。
首先，结合科尔尼产业演进曲线，目前物业行业仍处于行业发展早期(十强市场占有率仅10.18%)，为了扩大市场份额，行业的横向并购案例大量发生。其次，根据行业生命周期理论，当销售增速大于10%时，行业处于成长期；销售增速处于0.1%-10%为投入期或成熟期；销售增速小于零时，则为衰退期。
对于物业行业而言，百强公司2016年的营收增速达到16.10%，行业仍处于成长早期。与此同时，过去两年房地产销售市场的火爆也为未来两三年物业行业的高增速奠定了坚实基础。
另外，和房地产开发、REITs相比，物业管理采用轻资产模式，吸引资本“避重就轻”，大量涌入。
地产开发属于重资产行业，开发投入大且投资回收期漫长，REITs租金收益较为稳健，部分解决了投入大回报周期长的问题。而物业管理作为轻资产模式的最佳案例，融合增量市场抢占和存量市场运营，加之稳定的现金流，吸引着广大投资者。物业管理行业给资本带来一个好去处。
