后地产时代来临，意味着传统的住房开发时代已经过去，从增量迈向存量市场的过程中，随之而来的是运营配套服务、存量资产价值再造等物业服务的大势崛起。

3月5日，第十七届发审委2017 年第61次会议审核结果公告，南都物业服务股份有限公司(下称“南都物业”)首发获通过，即将成为A股物业服务第一股，根据招股书，此次公司预计发行不超过1984.127万股，募集资金 约41070.81万元。

南都物业只是后地产时代物业服务公司抢滩资本市场的一个缩影，自2014年彩生活(01778.HK)在香港上市以来，碧桂园、中海、保利等大型房企纷纷瞄准中国房地产后市场的巨大潜力，相继分拆旗下物业服务资产向“轻资产”运营模式转型。截至目前，除南都物业外，已有5家物业服务公司在港股上市及58家企业在新三板挂牌。2017年以来，多家港股及新三板上市物业服务公司股价涨幅超过了100%。

国海证券认为，南都物业的过会是物业服务企业资本化的重要突破，这将加强大型房企分拆物业服务资产境内上市的信心和动力，从供给上推动物业服务行业的资本化进程。

作为占据整个房地产生命周期90%以上的重要环节，历经30年风雨前行，物业服务行业正迎来“新时代”——快速发展的黄金时代。

基于相对保守的测算，即使不考虑未来物业管理的提价，仅依靠住宅及商业、办公面积的自然增长，预计2021年国内物业服务市场规模将达到9481亿元，2030年将达到1.35万亿元，相比当前行业规模存在两倍以上的成长空间。

国海证券认为，在这一万亿元蓝海市场中，随着行业的加速整合，拥有优秀品牌且具备持续扩张能力的龙头公司将会享受行业成长及市场份额扩张的双重成长红利，龙头公司市值规模有望接近1000亿元。若考虑基于社区的多元化业务延伸，市值空间将更加值得期待。

从增量到存量

根据南都物业招股书描述，物业管理发展到现在已经有一百多年的历史，最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。中国现代意义上的物业管理行业则诞生于改革开放后。

1981年3月，深圳物业管理公司的成立标志着中国国内物业管理迈出了第一步，同年6月，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，这是中国第一部地方性物业管理法规。其后，北京、上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。2003年9月，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，标志着中国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。

从狭义上来讲，物业服务仅限于住宅区域的服务，比如房屋入住及管理服务、房屋装修管理服务、公用设施设备管理服务、环境清洁卫生管理服务、绿化管理服务、安全管理服务、社区文化等。从广义上来讲，物业服务可以作为地产服务整个的大概念、涵盖咨询策划、营销代理、物业服务，甚至地产金融(资产证券化等)。

在城市化进程的持续提高、居民收入及人均住房面积不断提升的背景下，物业服务的需求也在持续提升。特别是在经过20年的快速发展之后，房地产行业从增量建设进入存量经营模式，物业服务的重要性进一步凸显。

1998年7月，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从此，中国真正进入了商品房时代，从那时开始，房地产业经历了行业发展轰轰烈烈的“黄金时代”，房地产开发业务凭借极高的投资回报率以及较低的准入门槛得到了充分的发展，并逐步成为国家重要的支柱产业，2016年房地产增加值占GDP的比重达到6.5%。

数据显示，2016年，中国城市人均住房建筑面积36.6平方米，城乡人均水平达到40.8平方米，虽然相比美国人均住房建筑面积仍较低，但已经高于日韩，和意大利、法国、德国等发达国家水平相当。人均住房面积的不断增加，使得新增住房购买需求增速放缓。

同时，高层对于房地产市场的定位也发生根本性改变，住房将回归到基本的居住功能，政府通过信贷、税收等政策对房地产市场进行清晰的界定。

宏观经济环境变化和国家对房地产市场的调控，使得新房销售和建设的增速受到影响。国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示，2017年1-7月，全国住宅竣工面积33543万平方米，同比下降0.7%，其中，7月份为自2016年1月以来单月首现下降，在建住宅面积增幅亦现趋缓。

各项先行指标显示，整个地产行业正在发生深刻转型。对于房企而言，近年来利润率不断下滑，房企不得不依靠提升负债率的方式来维持资产回报的风险暴露。在此背景下，房企要围绕整个价值链做纵向延伸，原来主要是从开发到建设到销售，如今需要更多地关注销售后端如何和客户建立更深更紧密的连接，以切入到存量运营领域。

而物业服务行业具备稳定、高频、刚性消费需求属性，正成为未来的发展重点。从房地产生命周期来看，物业服务所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的90%以上，物业服务行业存在较大的市场空间。

另一方面，随着中国迈入消费升级时代，居民消费将更加注重品质和服务体验，品质生活将逐渐成为必需品。住房品质一方面体现为面积需求，另一方面则体现为社区服务品质需求，随着人均住房面积的增加和收入增加所带来的耐用消费品需求增速放缓，对社区服务品质将越来越注重。

根据南都物业招股书披露，截至2014年年底，中国已成立约10.5万家物业管理公司。根据中国物业管理协会统计，2015年年底中国物业管理面积约为174.5亿平方米，较上一年增长了 6.07%。

而龙头物业服务公司的增长更为迅猛。光大证券的研究显示，从2007年到2016年，物管百强企业管理面积均值从468万平方米上升到2725.1万平方米，管理项目个数均从46个增长到166个，单个项目管理面积均值从10万平方米增长至16万平方米。根据安信证券的研究，港股上市较早的几家物业服务公司在最近三年的年均复合增长率(CAGR)达到了25%-30%。

安信证券的研究还显示，物业服务业务正从地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市场化程度提升的方向发展，呈现出以下几个特点。

首先，强者恒强。行业集中度不断提升，规模越大企业发展越快，2016年百强企业管理面积均值为2725.09万平方米，同比增长15.40%，连续三年复合增长率接近26%。TOP10企业管理面积均值1.88亿平方米，增长率为41.3%，是百强企业增速的2.68倍。TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%，较上年提高2.54个百分点，强者恒强态势持续加剧。

其次，外延并购。内生式增长+外延式并购的双轮驱动模式助推管理规模十年扩张4.8倍，2016年管理面积均值为2725万平方米，十年增长4.8倍，十年年均CAGR达22%，管理项目数量均值达到166个，十年累计增长2.6倍，年均CAGR达15%。

根据中国指数研究院《中国物业服务百强企业十年发展报告》的数据，2015-2016年百强企业累计收购企业数达300多家，累计收购管理面积超过6.2亿平方米，占百强企业两年管理面积总增量的27.78%。

再次，多种服务。基础服务规模强势扩增，创新多种经营提效益，驱动营收大涨6.6倍，2016年营收均值6.28亿元，十年增长6.6倍，年均CAGR达25%，多种经营业务领域收入增长显著，通过新技术的应用，延展更多样化的增值服务，涵盖社区空间经营、金融、房屋经纪、电商等，带动多种经营收入迅速增长，均值从909.89万元增长到10851.93万元，十年增长近11倍，年均CAGR达32%。

另外，新型技术与智能化。多种经营+新技术运用显著提升行业盈利能力，2016年，TOP100企业净利润均值达到4578.98万元，十年增长6.5倍，年均CAGR为25%。百强企业通过积极调整经营策略，优化结构，特别是近年来借助互联网、物联网等技术创新多元业务，实现净利润大幅增长。同时，百强企业不断加强智能化建设力度，向智能化、集成化转型，掘进增值服务，2016年，百强企业智能化投入均值达478.06万元，同比增长79%，智能化投入均值四年CAGR达到61%。