黄金十年谢幕，房地产市场从“开发时代”迈入“后开发时代”。

打开成长空间

 

国海证券表示，目前中国物业管理服务主要包括安保、小区保洁与设备维修、绿化、防水工程、小区媒体经营、租赁等基础的传统服务项目和房屋经纪、社区电商、社区服务等高附加值项目两大类，中国物业管理协会公布数据显示，2015年传统物业服务收入占百强物业管理公司收入比例仍高达83%、利润占比69%。

 

从百强企业成本构成来看，目前中国物业管理服务行业呈现劳动力密集型、低技术投入的行业特征。人力成本占物业管理公司成本50%以上，物价的提升和人力成本上升不断推高物业管理公司的运营成本，大部分企业规模较小难以实现业务精细化、标准化以实现规模效应，同时在物业服务价格提升有限的情况下，严重的挤压物业管理企业的利润空间。

 

南都物业招股书披露，2015年百强企业平均净利润率为 7.43%，与之相比，房企开发企业平均净利润率则在10%左右。物业服务行业利润水平低的原因主要在以下几个方面：

 

首先，物业管理的传统业务属于劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率高，缺乏严格的准入、培训和考核机制。同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈，利润水平低。随着近年劳动力成本不断上升，行业的利润空间被进一步压缩。

 

其次，开发商下属物业公司常常被视为成本中心，不以盈利为目的，一直从事着最基本的四保业务(保修、保洁、保绿和保安)，缺乏效率优化和管理创新的动力，在多元业务探索、增加收入来源方面进展缓慢，使得物业管理行业一直处于较低利润水平。

 

再次，长期以来，政府对物业收费实行价格管制，指导价未随成本上涨而做合理调整。一些业主物业消费意识差，拖欠或拒缴物业费现象严重，也给企业带来了额外的负担。

 

招股书同时称，近年来，作为物业管理行业价值链上游行业的房地产行业，其净利润呈现下降的趋势，价值链下游的物业管理企业尚能保持净利润水平的上升已属不易。随着国家在2014年年底放开非保障性住房的服务价格，辅之以互联网技术的引入和商业模式加速创新等利好因素，物业管理行业的利润水平有望进一步上升。

 

国海证券认为，改善当前物业服务行业低利润率困局的途径主要在于两方面，这也是物业管理行业目前以及未来发展的主要方向：一是通过专业化分工将传统服务外包、软硬件的自动化和信息化升级，以及管理的智能化升级来节约人工成本和日常运营成本；二是增加高利润率高附加值服务等业务占比，调整收入结构。

 

以上两者的实现除了服务水平、专业化能力的提升，还更需建立在一定的业务规模上，因此，快速的规模扩张，抢占用户和市场是目前龙头企业的发展重点，尤其是从物业管理收费模式来看，管理面积仍然是当前收入来源的最主要驱动因素。从数据上来看，百强企业2015年基础物业服务收入行业占比20.5%，反而较2014年上升了3.8个百分点，也就是说头部公司当下仍然致力于规模扩张。

 

因此，国海证券表示，物业服务行业未来的看点在于：企业扩张的速度、市场占有率的提升和地位的稳固；技术的引入和成本控制效果；高附加值业务的推进及其对收入贡献提升情况；企业多元化业务拓展及其与社区终端相协同的情况。

 

光大证券表示，中国物业服务企业未来的发展可以借鉴JLL仲量联行、CBRE世邦魏理仕、DTZ戴德梁行、Savills第一太平戴维斯、Colliers高力国际等国际“五大行”的发展模式。

 

就主营业务来看，“五大行”侧重提供综合服务，外包比例大，中国仍停留在基础业务为重的阶段，外包比例小。

 

比如，仲量联行致力于成为房地产顾客“一条龙服务”的提供者，满足客户关于房地产的全部需求。按照客户入住前中后区分，它提供了前介服务(房地产开发管理，土地取得和开发)，物业服务(房地产管理，设备管理)，后端服务(租户代表业务，房屋租赁)，甚至还有资产管理(投资业务)。

 

从已上市的“四大行”(戴德梁行未上市)的主营业务来看，2016年，物业管理部分占据四大行主营的30%左右。而中国百强在2016年物业管理基础业务占到90%以上。相比之下，拓展业务类型和服务外包是必然的选择。

 

但光大证券同时认为，“四大行”的发展经历了较为漫长的过程，如，仲量联行成立于1968年，直到1997年上市这些业务才发展的较为具体和完善，而中国物业发展短短十年，且是近三年才火力全开，在树立品牌度和信誉度关键的时刻，如果没有注重基础业务的质量而盲目外包，盲目拓展增值业务，客户流失将成为最大的问题。

 

国海证券表示，在传统物业管理之外，基于社区生活相关的增值服务将成为行业发展新空间，传统物业管理公司(如绿城服务进军便利店、保利物业布局养老服务)以及部分通过商业模式创新进入社区物业服务市场的企业有望取得显著收益(典型如彩生活等)。

 

国海证券认为，当前物业服务行业扩张模式类似与连锁零售前期扩张模式，且物业服务行业进入门槛较高，不同于一般日常消费品零售低门槛特点。同时，考虑到物业管理服务乃线下服务消费行为，不易受到线上冲击，且物业服务的消费者具备高转换成本、忠诚度高的特征，因此稳定状态下龙头企业的市场份额有望接近甚至高于3C家电零售连锁(龙头企业市场销售额份额接近10%)。

 

仅考虑住宅市场，假设物业服务行业龙头公司收入市场份额达到10%，根据对行业规模的测算，预计对应年收入规模697亿元(传统物业服务费收入)。随着增值服务占比的提升、企业业务结构不断优化，而龙头公司的业务结构应相对最为合理，参照当前业务结构相对最合理的绿城服务(增值服务占比13%)，龙头公司总收入有望达到800亿元，假设予以稳定状态下12%销售利润率，以10倍的PE估算，龙头公司市值规模将来有望接近1000亿元。

 

他山之石

 

First Service(FSV.O)

 

First Service在物业服务行业是北美领先者。公司通过两大服务平台为客户提供服务：住宅平台，是北美国最大的住宅社区平台管理；品牌平台，是北美最大的拥有独立品牌特许经营系统的基本物业服务供应商之一，通过特许经营和品牌经营，为住宅和商业地产提供服务。

 

营业收入高速增长，EBITDA势头稳健。最近五年，公司的营业收入高速增长，2016年增速达到17%。同时，EBITDA增速达到26%。成本控制得到进一步完善，规模的扩大也带来了运营的效率提升。

 

规模优势和品牌效应齐头并进。公司在全美布局，以稳定的速度扩展规模。截至2017年9月，公司已经管理了7900多家社区，以及超过160万的住户单元。公司致力于为客户提供定制的、符合当地特色的物业管理服务，将服务质量当作第一要义。目前北美物业管理市场仍很分散，给First Service提供了很大的内生性增长空间。公司在市场中占有领导地位，通过这种品牌优势，进行大规模复制，在此过程中不断提高运营效率。

 

特许经营和外包服务提供的稳定现金流。公司将自己的服务外包出去，合同的签订给了公司稳定可预测的现金流。截至2017年9月，公司在美国50个州和加拿大10个省份已经拥有1900多个特许经营公司，以及19个业务子公司，有效地保证了公司经营，也为进一步扩大规模提供保障。

 

增值服务多元化。2016年4月，公司收购了Century Fire Protection，增加了火灾预防救援系统服务提供的新业务。此业务提供终端对终端的防火服务，如设计，安装，维护等一系列流程。除此之外，公司还提供房地产开发咨询服务、前台服务、保险等一些金融产品的交易服务，交易服务占到营业收入的9%。

 

Service Master(SERV.N)

 

Service Master是一家住宅与商业基础服务供应商。其品牌组合包括Terminix(提供白蚁与害虫控制服务);American Home Shield(提供家庭担保);Service Master Clean(致力于清洁与灾后重建);MerryMaids(提供住宅清洁解决方案);Furniture Medic(提供家具修理服务);以及AmeriSpec(提供房屋检查服务)。 通过8000多家公司和特许经营的广泛服务网络来提供服务。

 

营收稳定增长，分部毛利率高。2016年，Service Master营业收入为27.46亿美元，同比增长5.86%。2015-2016年净利润分别为1.60亿美元和1.55亿美元，同比增长380.70%和减少3.13%。白蚁和害虫控制服务是Service Master 的核心业务，占比收入55.54%，其次是提供家庭担保，占比37.17%。同时这两个部分毛利率都超过了45%，较中国物管公司的毛利率(百强平均在20%左右)高出不少。

 

特许经营，授权经营利于扩大经营范围，但是要注重品牌认知。目前，Service Master通过特许经营和授权经营，已经拓展到全美的50个州。其中，白蚁和害虫控制服务于280万客户。家庭担保服务于190万客户。这种避免直营的方式，在一定程度上可以全方位拓展经营范围，同时在某个地域或者某个客户出现不利的情况时，起到风险分散的效果。但是，在拓展过程中应该注意整体品牌输出，根据2016年美国对于家庭户主的调查，客户熟知其单个的品牌，但是大部分没有认识到这个品牌是属于Service Master 的。

 

电商平台的扩展使得用户更方便，客户满意度更高。在家庭担保服务上，Service Smart开展了线上服务。这种服务根据条款的不同给了用户更多的选择，就因为这一个小小的改变，大幅提高了销售“回头率”，直接网上购买家庭担保服务的客户占整个客户群体的比例，从2014年的26%提升到2016年的37%。

 

ASANTE(6073.T)

 

ASANTE INCORPORATED是一家日本公司，成立于1973年9月，公司目标是为了延长房屋使用寿命，保护住户。主要从事房屋设施业务。公司在两个业务部门经营业务。房屋设施部门涉及白蚁控制工程的建设，以保护木材免受白蚁和湿气，通过房屋加固和房屋维修工程加强其业务。该部门还从事家庭的太阳能发电系统和家庭装修，以及后期维护，提供综合住宅维修服务。总卫生部门为办公楼和餐馆提供虫害控制和清除服务。

 

营收增长稳定，步入成熟阶段。2016年，公司营业收入达到138.52亿日元，同比增长4.36%，净利润达到12.66亿日元，同比减少14.77%。目前，公司已经有14个分公司和61个销售办公点，分布在日本中心各处。除虫业务是该公司占比最大的业务，达到42%左右。毛利率十分高，平均在70%左右。

 

完善全面的控制标准体系。公司有着发展了40余年的控制体系，组织扁平化，客户咨询部门，市场营销部门、监测部门、售后维护部门等7个部门共同维护着整个公司的服务质量。扁平化的结构让各个部门各司其职，决策迅速，互相制衡。

 

完整丰富的培训教育体系，员工通过互相学习和积累达到最优水平，保障服务质量。虽然公司只是简单做除虫、防潮等工作，但是每一个员工都经过了全套完善的培训，将公司40多年的经验积累进行内化。公司目前有两个大型培训基地，一个是在静冈，建设于1990年，重修于2015年；另一个是在福岛，建设于2002年，历史悠久。

 

以社区为基点的商业模式，因区而异，发展属于社区自己的服务模式。这种服务模式是区别于ASANTE和其他公司最为本质的特点。虽然每个员工都掌握了娴熟的除虫、防潮等技巧，但是公司的服务是以社区为基础，每个社区有不同的特点，根据社区顾客的需求，采取不同的服务，而不是同质化的快速扩张。